В предыдущей статье рассмотрен вопрос о том, как включиться в реестр требований участников строительства, какие документы для этого нужны, и зачем это нужно.
В этой статье рассмотрим, какие решения в отношении недостроенного дома могут принять дольщики.
Итак, все дольщики, кто мог, включились в реестр требований участников строительства. Что же происходит дальше?
В 2017 году в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ была создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», его целью является повышение гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков. Для этих целей Фонд формирует компенсационный фонд, куда все застройщики обязаны отчислять 1,2% от цены каждого заключенного ими договора долевого участия.
За счет средств компенсационного фонда Фонд в ходе конкурсного производства может принять решения о финансировании мероприятий по завершению строительства дома или о выплате дольщикам возмещения по договору долевого участия. Такое решение он должен принять в течение 6 месяцев после признания застройщика банкротом.
Вышеуказанное решение принимается руководством Фонда. Деньги при этом Фонд выделяет застройщику-банкроту или новому застройщику, которого выбирает руководство Фонда или государственный орган, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства.
Также Фонд может принять решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства дома. Как правило, Фонд принимает такое решение, если застройщик осуществлял строительство с грубыми нарушениями закона.
Если Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования, то конкурсный управляющий не позднее 2 месяцев со дня принятия такого решения обязан провести собрание дольщиков, на котором должны быть поставлены вопросы:
1) Об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного дома дольщикам, которые должны будут создать ЖСК для его самостоятельной достройки (часть 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);
2) Об обращении в арбитражный суд с ходатайством о привлечении иного застройщика, который примет на себя обязательства по достройке дома и передаче квартир дольщикам (часть 2 статьи 201.12-1, а также пункт 3 части 4 статьи 201.12-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»)
Собрание участников долевого строительства правомочно в случае, если участвующие в нем с правом голоса составляют не менее 1/3 от общего числа дольщиков и обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов дольщиков. Решение принимается ¾ голосов дольщиков. После принятия решения конкурсный управляющий должен обратиться с соответствующим ходатайством в арбитражный суд.
Передача недостроенного дома ЖСК возможна при соблюдении ряда условий: в частности, недостроенный объект и земельный участок, на котором он расположен, должны принадлежать застройщику на праве собственности, имущества, которое должно остаться у застройщика после передачи дома, должно быть достаточно для оплаты услуг конкурсного управляющего. ЖСК также должен соответствовать ряду требований, в частности, при создании кооператива все дольщики должны внести в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого ЖСК срок денежные средства для завершения строительства. То есть, при этом способе достройки дома дольщики должны доплатить за достройку дома.
Если же речь идет о привлечении иного застройщика, то все меры по его поиску обязан принять конкурсный управляющий до проведения собрания.
Также собрание дольщиков может принять решение о выплате возмещении от Фонда по договору долевого участия. О том, что это за возмещение и как его получить, рассмотрим в следующей статье.